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房地产抵押评估业务中如何降低房地产估价机构和估价师的执业风险返回列表
作者:时间:2017年02月08
     一、房地产抵押评估中存在的问题
      1、在从事房地产抵押评估时,估价机构会遇到委托方有意欺瞒而造成抵押物无效的情况,银行贷款无法回收,估价机构也面临赔偿的责任。
      2010年北京一家一级资质的估价机构承接了某银行一笔个人住房消费贷款的业务。估价对象是一套普通的商品房住宅。估价师要求委托人提供了估价对象的《房屋所有权证》和房屋所有权人的身份证复印件。随后估价师和委托方约好了一起对房屋进行现场踏勘。等到了现场,估价师完成了房屋外部勘察以后,想要进入房屋室内进行查勘,委托人说房子已经出租出去,承租人不在,无法入户,但可以带其去楼上邻居家看看,并保证户型、室内装修都与估价对象差不多。估价师去楼上看完房子以后就回公司进行了测算,并向银行出具了正式报告。结果这笔房屋抵押综合消费贷款无法正常收回,银行也无法找到借款人,这笔贷款成了一笔不良贷款。究其原因就是因为借款人在向银行贷款之前,已经把房屋卖给了别人,并办理了转移登记,而仅仅利用原来房本的复印件就骗取了银行贷款。后来这家银行向估价机构追责,估价机构赔偿了银行全部贷款的损失。这件事不仅给这家估价机构造成了经济损失,而且也给其开展评估业务时带来了负面的影响。这件事情给我们的估价机构和估价师都敲响了警钟,我们必须引以为戒。
      2、在从事房地产抵押评估时,估价机构会碰到房地产现状情况与权属登记情况不相符或者是在建工程形象进度与委托企业提供的资料和数据不相符的问题。
      (1)房地产现状情况与权属登记情况不符也是抵押评估的一个难点。
估价师在实际估价工作中会遇到一些房地产项目,当时立项、规划设计和土地出让都是按照工业或商业用途,但建设时却按照住宅用途来建设,也就是我们俗称的“商改住”。针对这一类项目,在抵押评估中,如果我们按现状评,不符合估价的合法性原则,如果按权属登记情况来评,现状又与权属不相符,这也是抵押评估实践中一个难题。
      (2)在建工程价值评估也是抵押评估的一个难点。
      在在建工程抵押时,我们会碰到监理公司或者造价公司提供的工程量清单与工程实际建设进度不相符的问题。比如我们在做一个外地综合体在建工程抵押评估时,大楼完成了正负零。这个综合楼总的规划建筑面积是3万平米,造价公司提供的已经发生的土方工程量是370万立方米,造价达8000万。估价师经过对规划指标的核对和对现场工程量的核实,发现造价公司是经委托企业授意,有意夸大实际发生的工程量,以此期望提高估值。 
      3、在从事房地产抵押评估时,有时候在估价师权属调查和现场调查不充分的情况下,可能没有考虑共有权以及抵押、担保、租赁等他项权利和相邻权对房地产价值的影响。
      (1)如果房地产权利人有共有权人,在房地产抵押评估委托时,需要所有共有权人共同委托或者一方委托但需要征得其他共有权人同意。估价师在抵押评估实践中有时候会忽略这一点。
      (2)如果房地产存在租约,尤其是期限较长的租赁合同,一定要考虑租约对房地产价值的影响。
      根据《合同法》、《物权法》的规定:买卖不破租赁,房地产进行交易转让时,不影响对租赁合同的履行。在房地产抵押评估时,委托方对出具报告时间都要求比较紧迫,估价师在调研不充分的情况下,往往忽略了租约对房地产抵押价值的影响。这些都为以后一旦抵押人不能履行还款义务,房地产需要变现处置时留下了隐患。
      (3)包括通行权在内的相邻权也会对房地产抵押价值产生影响。
      针对一些LOFT结构房屋分层抵押时,一定要注意室内楼梯的归属问题。第二层能够单独抵押的前提条件就是建筑面积含室内楼梯面积或者有使用室内楼梯的权利。如果在抵押评估时,忽略了相邻权对房地产价值的影响,就会造成“空中阁楼”的问题。
      4、在从事政府储备土地抵押评估时,有些估价师对储备土地所面临的风险估计不足,针对还没有完成“场地平整”的土地,既没有扣除拆迁安置补偿费也没有扣除市政基础设施建设费。这种做法也加大了储备土地抵押的风险。
      二、房地产抵押评估业务风险分析
      房地产由于具有不可移动性、寿命长久、价值量大、保值增值的特性,是一种良好的用于提供债务履行担保的财物,所以银行为了减少自身风险,往往要求借款人或者第三人以其合法的房地产作为抵押物。从房地产本身特性看,既有适宜作为担保物的一面,也存在风险的一面。如抵押物的适宜性风险、预期风险、变现风险和抵押期间的价值减损等。
      1、适宜性风险
并不是所有的房地产都适合作抵押物,它受到上述相关法规的限制。作为担保物的房地产必须具有合法性、房地产权利人可享有相应的处分和收益权、可转让(流通或拍卖)性、可抵押登记生效的基本条件,成为可以抵押的房地产,如果全部或部分不适合设定抵押,则风险是根本性的。
      2、预期风险
房地产抵押价值评估是评估设定抵押时的市场价(现)值,但抵押期限是一年或多年,还有还款的宽限期,这期间若房地产市场变动或泡沫破裂造成市场价值下降就会形成预期风险;另外抵押房地产在估价时点后的价值和现金流与估价时运用收益法和假设开发法估价时预测的未来收益、开发完成后的价值和未来运营成本和续建费用不同,造成价值下降,也变成预期不确定性风险。
      3、市场变现风险
      抵押人不能履行债务时,抵押权人是将抵押房地产变现,而不是收回抵押物。这时因处置抵押物的短期性、强制性、变现能力差和处置税费形成降价甚至资不抵债的风险;不同类型特点的房地产在不同的市场条件下其变现能力是有差异的,比如住宅、写字楼、商业中心、饭店、休闲设施、工厂、特殊物业等的市场变现能力一般由强变弱;抵押物位置较差、剩余使用年限较短,具有长期低租金租约,拖欠工程款等的很可能变现不容易。
      4、耗损风险
      由于房地产抵押的特性,抵押物仍由抵押人占有、使用。在抵押期间正常使用会造成抵押物的一般损耗;不当使用或空置,在建工程闲置停滞,质量隐患、管理维护不善,甚至火灾等造成其价值的严重减损。

      三、我们的估价机构和估价师如何做,才能有效降低房地产抵押评估的执业风险
      1、切实地做好权属调查和市场调查的工作。
      对于抵押物为商业、工业等业态较为复杂的不动产,要想测算其市场价值必须切实做好实地的市场调查工作。另外对抵押物要切实做好权属调查的工作,看他是否存在抵押、担保、租赁等他权权利。法定优先受偿款中包括已抵押担保的债权数额。对于存在租赁的抵押物,如果租赁合同签订是在抵押权设定登记之后,应征得抵押权人同意。对于已存在租赁合同的抵押物再设定抵押时,抵押价值必须要考虑租赁合同对其抵押价值的影响,因为在不动产交易变现时,有着“买卖不破租赁”的规定。中行现在要求对存在租赁的不动产出具抵押贷款评估时,必须要附租赁合同。对于存在多个租赁合同的情况,一定要把对抵押价值存在较大影响的租赁合同附在报告后面,其他租赁情况进行列表说明。另外租赁合同备案问题也是一个我们应考虑的问题。对于没有经过备案的租赁合同如何认定其法定效力。按照《房地产抵押估价指导意见》规定,法定优先受偿权利等情况的书面查询资料和调查记录,应当作为估价报告的附件。
      在尽职完成市场调查和权属调查之后,还存在不确定因素的情况下,估价师做出估价相关判断时,应当保持必要的谨慎,充分估计抵押房地产在处置时可能受到的限制、未来可能发生的风险和损失,并在估价报告中做出必要的风险提示。
      2、严格地按照房地产估价流程来开展房地产抵押评估业务。
      房地产抵押估价直接关系银行风险和贷款人权益,是一项较为复杂的专业服务活动,应当按照科学、严谨的估价程序开展估价工作,可以使估价工作具有计划性、避免不必要的反复和浪费,提高估价工作的效率;可以使估价工作规范化、精细化,防止出现程序上的疏漏,保证估价工作的质量。
      抵押评估流程:
      接受项目评估委托
      组成评估小组
      与委托方联系布置评估资料清单
      联系外业调查
      制定评估工作计划
      外业调查、搜集资料
      预评估报告撰写
      信息反馈
      报告内审、修改报告
      提交预评报告
      贷款审批情况跟踪
      现场复勘
      正式评估报告撰写
      报告内审、
      修改报告
      提交正式评估报告
      项目服务质量跟踪

      3、房地产抵押评估要符合《房地产估价规范》和《城镇土地估价规程》的要求,符合《房地产抵押指导意见》的要求,符合贷款银行对风险防控的要求。
      根据《房地产抵押估价指导意见》,房地产抵押价值为抵押房地产在估价时点的市场价值,等于假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值减去房地产估价师知悉的法定优先受偿款。因此房地产估价师在做抵押评估业务时,要保持谨慎原则,不高估市场价值,不低估法定优先受偿款。不高估市场价值就要求我们在运用市场比较法时,不应选取成交价格明显高于市场价格的交易案例作为可比案例。在运用成本法估价时,不应高估土地取得成本、开发成本、有关税费和利润,不应低估折旧。在运用假设开发法时,不应高估未来开发完成后的价值,不应低估开发成本、有关税费和利润。房地产估价行业组织已公布报酬率、资本化率、利润率等估价参数值的,应当优先选用;不选用的,应当在估价报告中说明理由。
不低估法定优先受偿款要求估价师必须充分考虑优先于抵押贷款受偿的款额,包括发包人拖欠承包人的建筑工程价款,已抵押担保的债权数额,以及其他法定优先受偿款。另外对交易中需要额外支付的成本必须考虑全面,如划拨土地处置变现应补缴的地价款。估价师在抵押评估中出现问题除了有经验的问题之外往往是市场调查和权属调查不充分,掌握的估价资料不全面,当然也不排除有委托方故意隐瞒一些重大情况的嫌疑。确实由于调查有困难存在不确定因素的情况下,估价师做出估价相关判断时,应当保持必要的谨慎,充分估计抵押房地产在处置时可能受到的限制、未来可能发生的风险和损失,并在估价报告中做出必要的风险提示。
      4、加强对估价师的执业道德教育,建立健全内部报告审核机制。
      (1)、估价机构应该重视对估价师的执业道德教育
      在竞争激烈的市场中房地产估价机构受到各方面的压力,银行要吸引客户、促成贷款或续贷,抵押人欲多借款、少出抵押物,一些相关的中介公司、担保公司、律师为促成贷款,都希望估价机构在估价值上高估,估价机构为了不失去客户受利益驱使,迎合了客户不合理要求,就形成房地产抵押价值高估的风险。若形成行业风气,将助长泡沫,对金融安全、经济稳定造成威胁。所以估价机构应加强估价师执业道德教育。估价师应坚持独立、客观、工作的立场,不为利益所动,坚持原则。
      (2)、估价机构要加强内部管理,建立健全内部报告审核机制
      为了保证评估工作质量、加强机构内部管理,本人所在的机构专门自行研发了内部管理系统。历经多年的检验,功能已相当完善。通过该系统,可以实时调取项目的承接情况及业务类型,监控项目的完成进度,明晰工作人员的责任,实现成果的多重审核,方便业务的统计与分析。
      另外本人所在的机构多年来一直坚持评估报告的三级审核制度。一级审核由自己完成,二级复核由前述确定的审核人员完成,主要审核报告的常识性错误,三级复核由技术总监完成,主要审核报告的技术错误。
      审核完成后,审核人员签字确认,公司建立责任制,审核人与报告完成人负同等责任。
      项目结束以后,实行回访制度,征询委托单位就公司在项目工作中的意见,以进一步提高工作效率及成果质量。
      作为从事房地产抵押评估的估价机构和估价师,我们需要对房地产抵押评估业务所蕴藏的风险给予高度的重视,要有足够的风险防范意识,不能被银行客户经理和委托方所左右,要坚持估价原则,严格按照估价程序来开展抵押评估业务。
      在抵押房地产价值评估中估价师要严格执行《房地产估价规范》和《房地产抵押估价指导意见》(建住房【2006】8号),坚持合法、客观、谨慎性原则,使估价结果客观、公正、合理,切忌不实估价,形成高估的风险。
      高估估价对象抵押价值会造成抵押权人(金融机构)的损失,低估估价对象抵押价值会造成抵押人的损失,但两者造成的损失是不一样的。高估估价对象抵押价值造成金融机构的损失可能是实实在在的货币损失。而低估估价对象抵押价值造成抵押人的损失只是贷款额度的损失,并不是实实在在的货币损失。因为,如果将来处分抵押房地产,按《城市房地产抵押管理办法》的规定,除支付处分抵押房地产的费用、扣除抵押房地产应缴纳的税款、偿还抵押权人债权本息及支付违约金、赔偿由债务人违反合同而对抵押权人造成的损害之外,剩余金额还要交还抵押人。抵押人并不会损失实实在在的货币。因此《房地产抵押估价指导意见》提出房地产抵押估价要遵守谨慎的原则,不高估市场价值,不低估法定优先受偿款。
      目前有个别估价机构不注重房地产尽职调查,甚至为了获取业务,不惜高估抵押价值,降低估价收费,实际造成的金融风险是很大的。为了有效规避房地产抵押评估业务的风险,估价机构应从完善内部管理、提高估价师的执业水平、道德水平入手。我们的估价机构有了完善的估价项目流程管理以及估价报告的审核管理,我们的估价师拥有丰富的房地产抵押评估的经验,具备相应的执业素养,才能有效地规避房地产抵押评估业务潜在的风险。(作者:黄晓青)

参考文献

[1] 《房地产估价规范》(GB/T50291-1999)
[2] 《城镇土地估价规程》(GB/T18508-2001)
[3] 《房地产抵押估价指导意见》(建住房【2006】8号)
[4] 中国房地产估价师与房地产经纪人学会,《房地产估价案例与分析》,北京:中国建筑工业出版社,2007
[5] 柯复,《抵押评估风险与房地产抵押估价报告》,《国际估价论坛论文集(第二册)》,2007.10
参与该项目的评估师
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