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企业房屋拆迁之有偿收购返回列表
作者:时间:2017年02月08

      有偿收购是政府(城市国土资源管理经营部门)与企业依照相关法律、法规的要求,由政府以有偿方式收回企业国有土地使用权的行为。有偿收购完成,政府收回土地使用权,企业获得相应货币补偿。

      一、有偿收购的范围

      依据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》、《关于加强国有土地资产管理的通知》(国发〔2001〕15号)、《关于深化改革严格土地管理的决定》(国发〔2004〕28号)、《闲置土地处置办法》(国土资源部令 第53号)、《土地储备管理办法》(国土资发〔2007〕277号),有偿收购的范围包括:

      1、因公共利益需要的有偿收购;

      2、实施城市规划和旧城改造需要的有偿收购;

      3、土地使用者主动申请的有偿收购;

      4、政府在企业转让土地,申报土地转让价格比标定地价低20%以上或明显低于市场价时,行使优先购买权而发生的有偿收购。

      二、有偿收购的流程

      按照企业主动、被动关系,有偿收购流程可分为企业被政府有偿收购流程、企业主动申请有偿收购流程两种。企业被政府有偿收购流程又可细分为:因公共利益需要的有偿收购流程、根据土地储备计划的有偿收购流程、行使优先购买权的有偿收购流程。

      (一)企业被政府有偿收购流程

      1、因公共利益需要的有偿收购流程

      (1)制定计划。政府确定的土地收储实施主体(土地储备机构)制定土地储备计划。

      (2)编制方案。土地储备机构根据土地储备计划编制具体项目实施方案,经同级人民政府批准后,作为办理相关审批手续的依据。

      (3)申请开发事项。土地储备机构向有关部门申请办理储备地块的立项、规划和用地等手续。

      (4)确定补偿与签订协议。土地储备机构根据权属核查结果,依法确定并给予企业补偿后,与企业签订协议收回土地使用权(涉及国有土地上房屋征收的项目另章详述)。

      (5)权属变更与交付土地。对政府有偿收回的土地,由土地登记机关办理注销土地登记手续(企业原持有的土地证即失效)后纳入土地储备。

      2、根据土地储备计划的有偿收购流程

      (1)前期接洽与权属核查。土地储备机构与企业接洽,对拟收购的土地及其地上建(构)筑物的权属、权利等有关情况进行调查和审核。

      (2)征询意见。土地储备机构向相关部门征询拟收购土地立项、规划和用地等相关条件的意见。

      (3)面积测量与价格测算。双方协商委托具有土地测绘资质的机构对拟收购土地进行勘测定界,并委托具有土地和房屋评估资质的评估机构进行房地产价格(或通过双方约定方式确定补偿价格)。

      (3)编制计划与方案。土地储备机构制定土地储备计划,编制具体项目实施方案,经同级人民政府批准后,作为办理相关审批手续的依据。

      (4)签订合同与支付补偿。收购实施方案批准后,由土地储备机构与企业签订《国有土地使用权收购合同》。土地储备机构根据合同约定的金额、期限和方式,向企业支付土地收购补偿费用。

      (5)权属变更与交付土地。完成收购程序后的土地,由土地登记机关办理注销土地登记手续(企业原持有的土地证即失效)后纳入土地储备。

      3、行使优先购买权的有偿收购流程

      (1)转让与申报。企业向其他企业或个人转让以出让方式获得的土地使用权(补办出让手续或获得转让批准的划拨土地使用权),并向交易登记机关申报土地转让价格。

      (2)行使优先购买权。当转让价格比标定地价低20%以上或明显低于市场价的,土地收储机构介入并优先收购。

      (3)权属变更与交付土地。政府行使优先购买权取得的土地,由土地登记机关办理注销土地登记手续(企业原持有的土地证即失效)后纳入土地储备。

      (二)企业主动申请有偿收购流程

      (1)申请收购。企业应持有关资料向土地储备机构申请进行收购。

      (2)权属核查。土地储备机构对企业提供的土地和地上物权属、土地面积、地上物面积、四至范围、土地用途等情况进行实地调查和审核。

      (3)征询意见。土地储备机构根据企业提出的申请和实际调查的情况,向规划部门征求意见;进行住宅综合开发的,还应向综合开发管理部门征求开发意见。

      (4)费用测算。土地储备机构根据调查和征询意见结果,会同有关部门进行土地收购补偿费用的测算评估(可委托具有土地和房屋评估资质的评估机构评估,或通过双方约定方式确定补偿费用)。

      (5)方案报批。土地储备机构根据土地权属调查、收购费用测算的结果,提出收购的具体实施方案,报同级人民政府批准后实施。

      (6)签订合同与支付补偿。收购实施方案批准后,由土地储备机构与企业签订《国有土地使用权收购合同》。土地储备机构根据合同约定的金额、期限和方式,向企业支付土地收购补偿费用。

      (7)权属变更与交付土地。完成收购程序后的土地,由土地登记机关办理注销土地登记手续(企业原持有的土地证即失效)后纳入土地储备。

      目前,一些城市推行的“退二进三”在操作流程上,类似于根据土地储备计划的有偿收购,或是企业主动申请的有偿收购;“三旧”改造涉及面较广,除上述政府行使优先购买权的有偿收购以外,其他有偿收购操作均被涵盖。

      三、企业在有偿收购时需注意的事项

      (一)要明确有偿收购补偿的内涵

      1、当因公共利益需要进行有偿收购时,除涉及国有土地上房屋征收的项目另章详述外,仅存在在建工程因公共利益需要而无法继续施工、使用这种情况下的有偿收购。此时,有偿收购补偿包括:原用途土地使用权价格(有偿取得或划拨,评估确定)、在建工程市场价(评估确定)、其他相关费用损失(评估或协商确定)。

      2、当根据土地储备计划进行有偿收购时,有偿收购补偿包括:土地收购补偿、地上建(构)筑物补偿,以及企业拆迁安置补偿等。其中,土地及地上建(构)筑物补偿应当按市场评估价给予补偿;企业拆迁安置补偿等一般按相关法律、法规单独考虑。当前,各地土地收购补偿(有偿取得或划拨)确定方法主要有:

      (1)依据原用途市场评估结果,或基准地价结合土地市场行情,双方协商确定;

      (2)收购工业和非经营性用地规划为商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地的,依据原用途市场评估价和规划用途市场评估价的算术平均值(或其他比例配置),双方协商确定;

      (3)土地出让(招标、拍卖、挂牌)收入分成。

      企业可根据各地实际情况与土地储备机构协商确定土地收购补偿确定方式。但无论采取何种方式,确定的土地收购补偿费(单指有偿取得)中应当包括对企业已支付的土地出让金的补偿,但应扣除企业已实际使用土地期间应付出的出让金部分。

      3、当政府行使优先购买权时,有偿收购补偿仅为转受双方申报转让时点的价格补偿。

      4、当企业主动申请进行有偿收购时,有偿收购补偿的内涵与确定方式与根据土地储备计划进行有偿收购时相同。

      (二)要依法依规维护企业权益

      目前在有偿收购过程中,各地对土地收购补偿、地上建(构)筑物补偿,基本上有较为明确的确定方式,但从维护企业权益的角度还应当主张企业拆迁安置补偿。从产权经济关系上看,土地有偿收购价格与拆迁安置补偿是不相干的两件事情,仅仅是有偿收购为二者提供了一个时间上的一致性。二者不相干,并不意味企业不该主张拆迁安置补偿,因为企业拆迁引发的安置等社会问题,是需要由政府出面解决的。

      2006年12月17日,国务院办公厅《关于规范国有土地使用权出让收支管理的通知》(国办发〔2006〕100号)中规定,“土地出让收入使用范围:(一)征地和拆迁补偿支出。包括土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、拆迁补偿费……(五)其他支出。包括土地出让业务费、缴纳新增建设用地土地有偿使用费、计提国有土地收益基金、城镇廉租住房保障支出、支付破产或改制国有企业职工安置费支出等”。“出让城市国有土地使用权过程中,要严格依照《城市房屋拆迁管理条例》(国务院令第305号)、有关法律法规和省、自治区、直辖市及计划单列市有关规定支付相关补偿费用,有效保障被拆迁居民、搬迁企业及其职工的合法权益”。2006年12月31日,财政部、国土资源部、中国人民银行《国有土地使用权出让收支管理办法》(财综〔2006〕68号)第三章 使用管理 第十八条 其他支出。包括土地出让业务费、缴纳新增建设用地有偿使用费、国有土地收益基金支出、城镇廉租住房保障支出以及支付破产或改制国有企业职工安置费用等。

      综上,企业可据此,与土地储备机构协商,在其可支配的土地出让收入或国有土地收益基金中,主张企业拆迁安置补偿费用。

参与该项目的评估师
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